Уралмаш

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде?

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.
Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:
1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды.

Оформление дома в деревне в собственность без правоустанавливающих документов

Официальным владельцем недвижимости в селе, на которую отсутствуют документы, можно в упрощённом порядке (дачная амнистия), по приобретательной давности, владея открыто более 15 лет или обратившись с иском в суд. За получением копий правоустанавливающих справок обращаются в архив или администрацию населённого пункта.
Владеть и пользоваться недвижимостью можно и неофициально, но распорядиться ею (продать, подарить, завещать) не получится. Оформить документы на дом в деревне для закрепления собственности и при отсутствии правоустанавливающих бумаг можно по дачной амнистии, приобретательной давности или суд. Но для начала имеет смысл заняться розыском утерянных договоров и бланков.

Возможно ли восстановление

Для оформления собственности понадобятся документы:
--на дом и землю: техпаспорт, кадастровый паспорт, план;
--удостоверение личности;
--правоустанавливающие: договор купли-продажи, о выделении для пользования на основании ордера, о передаче в порядке приватизации.
Нередко последние бумаги отсутствуют: утеряны, пришли в негодность, не получались владельцем жилья (например, наследником) и т.д.
Когда у потенциального собственника нет нужных документов на недвижимость, надо выбрать подходящий вариант их получения.
Изначально обращаются в местную администрацию. Если земельный участок под дом выделялся давно (например, в советское время), могут остаться копии соответствующих решений, записи в похозяйственной книге.
Как правило, подобные материалы за давностью отправляют в архив. Поэтому заинтересованное лицо обращается с просьбой выдать справку с сохранившимися сведениями о конкретном доме.

Упрощённая регистрация

Если лицо получило участок до 30.10.2001 г. (до начала действия Земельного кодекса) для ведения личного хозяйства, под строительство или дачу, то оно имеет право стать собственником в упрощённой форме – по дачной амнистии. Для этого необходимо подать:
удостоверение личности;
технический план;
документ о предоставлении земли (акт, решение).

Приобретательная давность

Когда гражданин непрерывно, добросовестно и открыто владеет чужим домом на протяжении 15 лет, у него возникает право по ст. 234 ГК стать его собственником.
Такая процедура проводится путём подачи иска в суд. Подтвердить факт владения и пользования истец может свидетельскими показаниями, справками из сельсовета, квитанциями (например, что производил ремонт и оплачивал коммунальные услуги).

Через суд

Встречаются ситуации, когда ни один из рассмотренных выше вариантов не применим. Тогда остаётся последний выход – обращение в суд.
Например, лицо приобрело домик в деревне без надлежащего оформления, только расплатилось за него. Причём на недвижимость изначально отсутствовали бумаги. В этом случае подаётся иск о признании права собственности за первоначальным владельцем (тем, у которого купили дом). А затем вариантов два:
--договор купли-продажи;
--дарение.
При этом важно действовать совместно с прежним владельцем жилища.

Раздел дома блокированной застройки, который не стоит на кадастровом учете.

Если дома (двухквартирные и более), которые не внесены в ЕГРН, и необходимо внести о них сведения о каждом блоке, как о здании, то необходимо подготовить технический план на основании разрешения на строительство, проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (полученное до 13.07.2015 года).
Если каждый блок такого дома признан «Зданием» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки» (не помещением, не частью жилого дома) по решению суда, то в таком случае технический план подготавливается на основании решения суда. При этом вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой дом, должен быть под блокированную застройку.
Если дом (по факту двухквартирный) поставлен на ГКУ как «индивидуальный жилой дом», «жилой дом», здание с назначением «жилой», при этом права зарегистрированы в общую долевую собственность (двух соседей) и собственники желают уйти от общей долевой собственности, то такое возможно только путем раздела одного здания на два по техническому плану.
При этом, основанием для раздела здания на два будет проектная документация и разрешение на реконструкцию здания с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции.
Заявление о ГКУ и ГРП на образуемые здания собственники подают одновременно. Либо раздел такого здания возможен по решению суда, в котором будет указано о признании права каждого собственника на свой блок, как на «здание» (не помещение, не часть жилого дома) с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки».
Решение суда может быть принято и в отношении одного собственника (одной половины), на основании такого решения суда подготавливается технический план, при этом метод образования здания необходимо указать «выдел». Заявление о ГКУ и ГРП подается без согласия второго собственника. В таком случае необходимо одновременно подать заявление о прекращении права общей долевой собственности на исходный объект.