Горяинов | Земельный юрист и эксперт

Два почти одинаковых вопроса по смене вида разрешенного использования за последние дни: Участок близко к населенным пунктам как реализовать раздел участка на мелкие и продать ?Как можно изменить ВРИ потому что сейчас это сельхозка, администрация отказывает изменить статус на ИЖС или СНТ, цель разделить на участки и продать землю .Заранее спасибо за ответ. Возможно ли сменить ВРИ из СНТ в ИЖС если товарищество не ликвидировано? И ещё штук 10 похожих в комментариях на моём сайте. 1. Две основные статьи которые нас интересуют: ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ. 2. ВРИ тесно связаны с территориальным зонированием и градостроительными регламентами, то есть правилами землепользования и застройки муниципального образования (ПЗиЗ). 3. Именно градостроительными регламентами предусматривается перечень ВРИ, которые можно установить участку. Этот перечень, в свою очередь, зависит от территориальной зоны, в которой расположен участок. 4. ВРИ считается установленным после учета его в ЕГРН (внесения измене

Бывает так, что на публичной карте (ныне НСПД) объект недвижимости выходит за пределы реестровой границы земельного участка. У такой ситуации может быть две причины: 1. Картооснова НСПД привязана к кадастровой основе ЕГРН с ошибкой, в этом случае идет смещение самой карты относительно сведений ЕГРН; 2. ОКС действительно построен с выходом за контур реестровой границы участка. Установить истину можно: • через вынос границ участка в натуру; • определить координаты ОКСа и сравнить их с реестровой границей. Вынос границы в натуру - это определение непосредственно на местности координат характерных точек, внесённых в ЕГРН. При выносе границ в натуру, когда на земле показывается точка из ЕГРН, можно понять есть ли проблема или это "косяк" публичной карты. Начальником транспортного цеха у нас идет кадастровый инженер. По итогу: • если ошибка публичной карты, то не делаем ничего и спим спокойно; • если ОКС вышел за пределы, значит это проблема и её надо решать. Автор публикации Горяинов Алекса

В моем Telegram-канале коллега задала вопросы, которые показались мне интересными для практики. КПТ (кадастровый план территории) - это выписка о кадастровых сведениях ЕГРН в отношении одного кадастрового квартала. Предоставляется он в электронном виде в формате xml и по сути является куском публичной карты (НСПД). В КПТ содержатся кадастровые сведения обо всех объектах, которые учтены в ЕГРН и расположены в границах кадастрового квартала. Эксперту КПТ нужен для обработки полученных в результате геодезических измерений (геодезической съемки) координат объекта съемки, сравнения их со сведениями ЕГРН и проведения землеустроительного исследования. Так как КПТ является источником сведений, то в процессуальном смысле это доказательство (ст. 64 АПК РФ, ст. 55 ГПК РФ, ст. 59 КАС РФ). Вообще, прямой запрет на самостоятельный сбор доказательств есть во всех процессуальных кодексах (п. 6 ст. 49 КАС РФ, п. 2 ст. 85 ГПК РФ), за исключением почему-то арбитражного, но есть в ФЗ о судебной экспертизе

На практике очень распространена ситуация двойного бинго - дом есть, но нет документов ни на сам дом, ни на землю под ним. В большей мере причины таких ситуаций, которые попадали мне в руки, сводились к самовольной застройке: • дом строился из логики "пустое место и никто не пользовался"; • были какие-то мутные документы (справки сельсовета, переписки, обещания) которые в итоге в юридически значимый правоустанавливающий документ на землю не реализовались, но дом уже был построен; • самострой советских/перестроечных времен, коих в некоторых населенных пунктах целые кварталы. Администрация и суд по умолчанию будут считать подобные объекты самовольными постройками. Практически каждый запрос по такой ситуации начинается с легендарной фразы "У меня всё очень-очень плохо, годы бьёмся, результата нет, нужен очень грамотный юрист который поможет". Проблема в том, что такое двойное бинго это изначально патовая ситуация, выхода из которой прямым легальным способом нет. Любой самострой оформляетс

✍️ Лучше поздно, чем никогда. Что у нас там по обновлениям за последнее время и в 2025 году? Радость: теперь у администраций жесткие сроки и мы не будем ждать месяцами. Реальность: ничего не изменится. Надо будет тянуть торги полгода - администрация будет тянуть, а мы будем сидеть и ждать. Пока нет механизма принуждения соблюдения или ответственности за нарушение, любой срок - это цифры для таких членов секты "надо делать как положено" как я. Остальным как было плевать, так и останется. Радость: теперь будут продаваться только только участки с межеванием. Будет больше порядка, покупатели будут защищены, а покупки с гарантией от проблем. Реальность: проблем станет больше. Про риски покупки межеванных/немежеванных участков я уже писал. С учетом специфики кадастрового учета, «высокого» уровня компетенции, а самое главное «бескомпромиссного желания» работать как положено, а не как придется, у большинства кадастровых инженеров, учтенные в ЕГРН границы не говорят вообще ни о чем. Нет никак

Земельные и градостроительные споры на 99% основаны на юридически значимых документах. Это всевозможные планы, схемы, карты, свидетельства, распоряжения, заключения, договоры и тому подобная бухгалтерия. Народный сказ про "без бумажки ты... чебурашка" как нельзя более применим к нашему виду споров. 🔹 Если нет старых свидетельства или распоряжения администрации, то мы не сможем доказать выделение нам земельного участка в каком-нибудь 1993 году. 🔹 Если у нас нет ситуационных или генеральных планов за разные периоды времени, то мы вряд ли сможем доказать где был расположен нужный нам забор последние 15 лет. 🔹 Если у нас нет землеустроительного заключения, то мы не сможем обосновать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации нашего ОКСа, или неблагоприятность характеристик земельного участка для его застройки. ☝️ Свидетельскими показаниями можно доказать очень ограниченный круг обстоятельств. Поэтому, письменные документы - это черепаха, на которой стоят три слона доказыва

Приобретение (оформление) участков без торгов в народе связывается с какими-то определенными действиями. Чаще всего очень секретными и мало кому известными 🤫 Это смысловая ошибка. Оформление земли без торгов зависит не от набора действий, а от условий, с которыми закон связывает такую возможность. Вся структура реализации наших прав и обязанностей выглядит одинаково: Общие правила → Специальные правила Например, бизнес обязан платить налоги. Или все обязаны платить госпошлину за подачу иска. Это общие правила. Но, кто-то может платить 6% с прибыли, а кто-то 10%. Или, например, по защите прав потребителей при цене иска до 1 млн. руб. госпошлину платить не надо. Это специальные правила. Оформление земли (не важно какого назначения) строится по тому же принципу: Поэтому, оформление земли без торгов это вопрос не действий, а права ☝️ 🔹 Если мы соответствуем тем условиям, которые в законе предусмотрены для получения земли без торгов, то мы можем своё право реализовать. 🔺 Если условия не

Был на ютубе такой рукодельный сериальчик про наркомана Павлика из которого в народ ушла популярная одно время фраза: «Валера, настало твоё время». Фраза вспомнилась, когда определенные круги интернет-сообщества возбудились новостью о привлечении к уголовной ответственности предпринимателя с Камчатки за массовое оформление земельных участков через огороды с последующей перепродажей как ижс. С 2022 года пока ещё есть возможность приобрести в собственность землю с видом разрешенного использования "ведение огородничества" у государства без торгов относительно недорого. Схема сочетает в себе применение пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629: Выкуп земельных участков без торгов привязан к кадастровой стоимости, которая для огородов всегда меньше, чем для ИЖС/ЛПХ. На выходе незамысловатая, но не сразу очевидная схема: аренда огорода → выкуп в собственность → смена разрешенного использования на ИЖС/ЛПХ → продажа по рыночной стоимости → 💰 Честно скажу

• в 2017 году с КФХ заключен договор аренды на пять лет по п. 8 ст. 10 закона об обороте с/х земель 101-фз. КФХ было участником программы поддержки с/х производителей; • в 2022 году договор прекращен за истечением срока; • в том же году заключен новый договор аренды уже по пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; • в 2023 году некий гражданин пишет жалобешку и прокуратура галопом срывается отжимать этот участок; • прокуратура вынесла администрации представление об устранении нарушений закона и потребовала действующий договор от 2022 расторгнуть; • мотивы расторжения - недействительность первого договора от 2017 и, как следствие, недействительность второго от 2022; • администрация рассматривает представление, отказывает в его удовлетворении; • прокуратура обращается в суд с административным иском о незаконности бездействия администрации по удовлетворению представления и обязании администрацию расторгнуть договор. ⚡️☝️ Нарушение при заключении договора от 2017 г. действительно было: администрация не