Предыдущая публикация
Открытое обращение к Председателю СК РФ Бастрыкину А.
И. Уважаемый Александр Иванович! В августе 2024 г. администрация города Ялты получила федеральный грант в размере 96,6 млн рублей на благоустройство сквера «Городской сад» в историческом центре Ялты на IX Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды, который проходил в рамках форума «Развитие малых городов и исторических поселений» (нацпроект «Жильё и городская среда»).
Предполагается провести регенерацию историко-градостроительной среды, исторически ценных градоформирующих объектов, которые не являются памятниками истории и культуры, но формируют внешний облик и создают уникальный ландшафт Городского сада Ялты, созданного в 19 веке по образцу Летнего сада в Санкт-Петербурге.
В этой связи обращаем Ваше внимание на письмо (прилагаем) Минкульта Крыма от 29 ноября 2024 года № С-11/1324/2, в котором сообщается следующее.
На территории Городского сада Ялты земельные участки (в настоящее время кадастровые номера: 90:25:010106:731, 90:25:010106:730 — в аренде у ООО «ДЖ И М»), где был построен в 2003 году ресторан «Пряности и Страсти», находились в охранной зоне «Новая Ялта» исторического ареала города Ялты.
Застройка этих участков могла быть осуществлена при условии соблюдения ограничений хозяйственной деятельности, предусмотренных ст. 32 Закона Украины «Об охране культурного наследия».
С целью реализации ст. 32 указанного Закона Кабинетом министров Украины принято постановление № 318 от 13.03.2002, которым утверждался порядок определения границ и режимов использования территорий исторических ареалов.
Согласно указанному порядку, для возведения объектов капитального строительства, проектным работам должна была предшествовать разработка историко-градостроительных обоснований. Полномочия по их согласованию и утверждению центральный орган государственной власти по охране культурного наследия оставлял за собой.
Таким образом, указанный объект капитального строительства, выстроенный в 2013 году, должен был быть согласован с Государственной службой по охране культурного наследия Министерства культуры Украины.
Вызывает недоумение поведение уважаемого совладельца ресторана Мелконяна В.М., который 26 декабря 2024 года стал необоснованно обвинять в совершении преступления главного редактора газеты "Ялта" Сардыко С.А. (см.видео).
Дополнительно обращаем внимание на следующее. Постановлением администрации города Ялта Республики Крым от 09.07.2020 №2184-п (п.1.2, 1.3) изменены виды разрешенного использования земельному участку 90:25:010106:730 площадью 356 кв.м, расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Набережная Ленина, в районе к/з "Юбилейный" с "земельных участков (территории) общего пользования" (код 12.0 Классификатора) на "предпринимательство" (код 4.0), и земельному участку 90:25:010106:731 площадью 600 кв.м, расположенному по тому же адресу, с "общественное питание" (код 4.6) на "предпринимательство" (код 4.0).
По нашему мнению, произвольное, в нарушение положений документа территориального планирования и фактического использования, и необоснованное, в нарушение требований земельного и градостроительного законодательства, изменение двум земельным участкам вида разрешенного использования на земли предпринимательства, с правом их застройки объектами коммерческого назначения, нарушило право жителей города Ялты на благоприятную окружающую среду, на свободный доступ и нахождение на территории общего пользования (Городского сада и набережной).
В настоящее время ООО "ДЖ и М" на праве собственности принадлежит 4-х этажное здание кафе закругленной формы (кадастровый номер 90:25:010106:934) лит А (помещения лит а1,а2, а3,а4,а5,а7 и а12). В контур здания входят террасы и балконы а6,а8,а9,а10,а11,а13, а14, а15,а16 и а17. Адрес здания: Ялта, набережная Ленина, 31б. Свидетельство о праве собственности номер 90-90/016-90/016/974/2016-102/1 выдано 30.03.2016 г. В здании кафе в настоящее время расположены гостиница, магазин и агентство недвижимости(на земельном участке 90:25:010106:731 и частично на участке 90:25:010106:730).
Земельные участки 90:25:010106:731 и 90:25:010106:730 предоставлены в аренду ООО "ДЖ и М" путем заключения договора от 27.03.2018 в порядке переоформления прав.
Вместе с тем первоначально ЧП «ДЖ и М» решением Ялтинского городского совета от 27.02.1997 №14 на территории Городского сада был предоставлен земельный участок площадью 391 кв.м для обслуживания торгового павильона с летней площадкой, и заключен договор аренды от 08.08.2002 г.
До 1997 года на вышеуказанных земельных участках был расположен газон Городского сада.
Решением Ялтинского городского совета от 06.08.2003 №49 ЧП «ДЖиМ» решение Ялтинского городского совета от 27.02.1997 №14 признано утратившим силу и в аренду предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м для строительства и обслуживания кафе с летней площадкой, из которых 577 кв.м – из состава земель зеленых насаждений общего пользования сквера Городской сад и 23 кв.м – из состава территорий общего пользования.
При этом градостроительное законодательство Украины, аналогично законодательству Российской Федерации, не предусматривало возможности проектирования и строительства объектов недвижимости с целью перехода права собственности на них к застройщикам на территориях общественных пространств населенных пунктов, таких как набережные или скверы (см. Государственные строительные нормы и правила Украины 360-92 «Планировка и застройка городских и сельских поселений», ст. 83 Земельного кодекса Украины).
Частным предприятием «ДЖ и М» построено и введено в эксплуатацию здание кафе «Вернисаж» площадью 458,4 кв.м, о чем исполкомом Ялтинского горсовета выдано право собственности от 01.08.2005. При этом площадь застройки построенного кафе незначительно, в связи с необходимостью обустройства капитальной лестницы, вышла за границы арендуемого земельного участка (см. генеральный план из проекта землеустройства по отводу земельного участка ЧП «ДЖиМ 2004 года), для чего было принято решение увеличить площадь аренды путем получения дополнительного земельного участка и 30.03.2005 было направлено заявление на имя председателя Ялтинского городского совета Брайко С.Б. о предоставлении земельного участка для обслуживания и благоустройства территории кафе «Вернисаж», без права нового строительства.
Согласно заключения управления земельных ресурсов от 13.11.2006 г., заключения управления главного архитектора от 20.12.2005 г., управления экологической инспекции от 17.01.2006 г. и Ялтинской СЭС от 21.02.2006 г., заключения государственной экспертизы землеустроительной документации от 05.12.2006 г. дополнительный земельный участок сформирован из земель набережной города Ялта без права нового строительства. Договор аренды на дополнительный участок без права нового строительства заключен 12.07.2007 г.
В процессе выполнения работ по корректировке Генерального плана Большой Ялты, была разработана и утверждена приказом Министерства культуры и туризма Украины №661/0/16-07 от 16.06.2007 г. научно-проектная документация по определению зон охраны памятников, границ и режимов использования исторических ареалов Большой Ялты, согласно которой территория обеих участков отнесена к охранной зоне исторического ядра "Новая Ялта".
Статьей 32 Закона Украины от 08.06.2000 г. № 1805-111 «Об охране культурного наследия» было предусмотрено, что в пределах зон охраны памятников, исторических ареалов населенных мест, занесенных в Список исторических населенных мест Украины, запрещаются градостроительные, архитектурные или ландшафтные преобразования, строительные, мелиоративные, дорожные, земляные работы без разрешения соответствующего органа охраны культурного наследия.
Во исполнение данного Закона было принято постановление Кабинета Министров Украины от 13.03.2002 № 318, которым утвержден Порядок определения границ и режимов использования исторических ареалов населенных мест, ограничения хозяйственной деятельности на территории исторических ареалов населенных мест. Согласно пункту 8 Порядка разработке проектной документации на строительство, реконструкции зданий и сооружений в пределах исторических ареалов должна была предшествовать разработка историко-градостроительных обоснований, а застройка в охранных зонах была запрещена, за исключением работ по реставрации и реабилитации памятников, охране традиционного характера среды, устранению сооружений и насаждений, которые нарушают традиционный характер среды, воссоздания утраченных ценных объектов.
Согласно ч.1 ст. 28 Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов» Украины охране и восстановлению подлежали все зеленые насаждения в пределах населенных пунктов при проведении любой деятельности, кроме зеленых насаждений, которые высажены или выросли самосевом.
Государственный комитет Украины по земельным ресурсам приказом от 23.07.2010 № 548 утвердил классификации видов целевого назначения земель, согласно которому земли общего пользования – это земли любой категории, используемые как площади, улицы, набережные, пляжи, парки, зеленые зоны, скверы, бульвары.
Несмотря на законодательные и договорные запреты по застройке земельных участков, без разработки и утверждения историко-культурного обоснования застройки участков в охранной зоне исторического ядра "Новая Ялта", ЧП «ДЖ и М» на основании декларации о начале строительных работ от 11.07.2011 и о готовности объекта к эксплуатации от 04.12.2013 о расширении здания кафе, провело реконструкцию кафе с увеличением площади застройки и общей площади кафе до 1120,9 кв. м., застроив и второй участок и расположив кафе на обоих участках одновременно, оформив также и право собственности на построенный объект.
В дальнейшем, должностные лица администрации города Ялта, зная о том, что испрашиваемые Обществом земельные участки согласно Генеральному плану города Ялта от 27.11.2013 относятся к функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования, что участок 90:25:010106:730 площадью 356 кв.м в нарушение условий поданного на переоформление договора застроен зданием кафе, подготовили и вынесли постановления администрации города Ялта от 26.03.2018 о заключении договоров в порядке переоформления права, а 27.03.2018 — заключили договора аренды земли в порядке переоформления прав.
После направления 23.06.2020 г. редакцией газеты «Ялта» обращения в администрацию города Ялты вместо организации процедуры подготовки искового заявления в суд и сбора материалов для привлечения виновных к административной ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ, направления материалов в Госкомрегистр, должностные лица администрации города, с целью легализации объекта самовольного строительства, подготовили и передали на подпись главе администрации Ялты Имгрунту И.И. постановление об изменении видов разрешенного использования вышеуказанных земельных участков.
Согласно Генеральному плану муниципального образования городской округ Ялта, утвержденному решением 75-й сессии Ялтинского городского совета 1 созыва от 03.12.2018 №3, вышеуказанные земельные участки частично (в большей степени) расположены в зоне зеленых насаждений общего пользования.
Согласно ранее действовавшему Генеральному плану города Ялта, утвержденного решением 36-й сессии 6 созыва Ялтинского городского совета от 27.11.2013 №33, оба участка были расположены в зоне зеленых насаждений общего пользования.
Согласно карте территориальных зон, участки расположены в зоне ТЗ-27-37 "Иные зоны", без четкого, устойчивого и соответствующего принципу правовой определенности режима застройки, причем территориальная зона пространственно увеличена по сравнению с функциональной зоной из генерального плана, фактически состоит из функциональной зоны туристического центра и зеленых насаждений общего пользования (приложение №16).
Градостроительный регламент на эту терзону установлен, несмотря на прямой запрет, предусмотренный п.2 ч.4 ст.36 ГрК РФ, и такой вид разрешенного использования земли как "предпринимательство" (код 4.0) отнесен к условно-разрешенным видам.
При этом публичных слушаний для разрешения на условно-разрешенный вид разрешенного использования, в нарушение ст. 39 ГрК РФ, проведено не было.
Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).
Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (пункты 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункт 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 ГрК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11, №12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований. В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования.
В Градостроительном кодексе РФ применяется термин "территории общего пользования", под которым понимается возможность для неограниченного круга лиц беспрепятственного пользования ими (п.12 ст.1), в неисчерпывающий перечень которых включаются площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары ,зеленые зоны населенных пунктов. Градостроительный кодекс в п.2 ч.4 ст.36 особо оговаривает, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.
Земельный участок кадастровый номер 90:25:010106:731 был сформирован и предоставлен для строительства и обслуживания кафе с летней площадкой, иной цели предоставления, в том числе, и среди оговоренных в коде 4.0 Классификатора, он не имел.
Земельный участок кадастровый номер 90:25:010106:731 был сформирован и предоставлен для обслуживания прилегающей территории, без права нового строительства.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, который является одной из его характеристик и определяет объем соответствующих прав, порядок и условия использования земельного участка, изменяет и порядок и условия использования земельного участка.
Таким образом, является ли законным изменение вышеуказанным постановлением администрации города Ялты без проведения торгов видов разрешенного использования земельных участков на новый основной вид разрешенного использования "предпринимательство" (код 4.0) вопреки первоначальной цели предоставления участков, что наделяет арендатора большим объемом прав, по сравнению с ранее предоставленными в рамках законодательства Украины? Просим провести проверку. С уважением, Сардыко Сергей Александрович, главный редактор газеты "Ялта" +79787406434.
Следующая публикация
Комментарии 4