Специалисты Роскадастра рассказали, что делать в случае непредвиденной ситуации, когда потребуется аннулировать сделку с покупкой квартиры.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, имея веские причины.
Некоторые самые частые варианты:
1. Расторжение договора по соглашению сторон.
По соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. Обращаться в суд в этом случае не придется.
2. Расторжение договора по требованию одной из сторон.
Чтобы расторгнуть договор по требованию одной из сторон, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
Ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Расторгнуть договор по инициативе одной из сторон можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб.
Значительный ущерб — это когда одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор по требованию одной из сторон можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора по требованию одной из сторон:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству — с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;
- покупатель вообще не оплатил недвижимость;
- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости.
Законом или договором могут быть предусмотрены и другие причины для расторжения договора по инициативе одной из сторон. Например, если они связаны с жизненными изменениями, способными существенным образом повлиять на ситуацию. То есть если бы одна из сторон знала о таких изменениях, она бы не заключила договор купли-продажи.
# Расторжение договора по соглашению сторон.
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует п. 1 статьи 450 ГК РФ и п. 1 статьи 452 ГК РФ.
Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
# Расторжение договора по инициативе одной из сторон.
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если покупатель/продавец не получил ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если этот срок нигде не указан, ждать следует не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
В суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило значительные убытки, либо произошло существенное изменение обстоятельств, о которых никто не мог знать, иначе договор не был бы заключен.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения.
2. Подать исковое заявление и документы в суд.
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда.
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору.
Можно аннулировать сделку и после регистрации, но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит, и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд.
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации. При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.
А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства либо сторона подала апелляцию, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев