Кадастровая стоимость квартиры в 2025 году: как ее оспорить, чтобы снизить налоги

Представление о том, что такое рыночная стоимость, есть, пожалуй, у каждого. А вот понятие «кадастровая оценка недвижимости» закрепилось в российском законодательстве сравнительно недавно, в 1999 году. Вместе с экспертом разбираемся, что это такое.
Сегодня любая приобретаемая недвижимость оценивается по рынку и по кадастру, поэтому вопросы, связанные с кадастровой оценкой недвижимости, актуальности не теряют. Именно на этой оценке базируется ряд важных расчетов, влияющих на налоговую нагрузку. Давайте разберемся, чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно ли ее оспорить, кто уполномочен проводить оценку и что об этом думают эксперты.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
До введения кадастровой оценки расчеты основывались на инвентаризационной стоимости недвижимости. Это было очень выгодно для владельцев и не очень — для государства, поскольку цифры не соответствовали экономическим реалиям, а инвентаризационная оценка едва ли не равнялась стоимости стройматериалов на момент введения недвижимости в эксплуатацию.
Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, ее определяют государственные уполномоченные органы. При установлении стоимости учитывается ряд значимых, но обобщенных условий. В отличие от конъюнктурной и подвижной рыночной стоимости, эта цифра устанавливается на определенный и достаточно продолжительный срок, а для ее определения разработаны стандартизированные методы. Все сведения о кадастровой стоимости недвижимости можно найти в ЕГРН.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Основное отличие между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в целях и методах их определения. Рыночная стоимость отражает цену, по которой объект недвижимости может быть продан на текущем рынке, и зависит от множества факторов: спроса, состояния жилья, местоположения и экономической ситуации. Кадастровая стоимость устанавливается государством для расчета налогов и других обязательных платежей. Она пересматривается реже и обычно бывает ниже рыночной.
Для понимания приведем пример, основанный на усредненных данных по рынку недвижимости.
Допустим, рыночная стоимость квартиры в столице равна 15 млн рублей. В этой цифре учтен статус региона, удобная инфраструктура, качественные отделочные материалы и другие факторы. Стоимость по кадастру этой же квартиры составляет 10 млн рублей, исходя из обобщенных данных за несколько лет по региону, району, типу жилья и без учета текущей динамики рынка. Разница в 5 млн рублей свидетельствует о том, что кадастровая стоимость составляет примерно 67% от стоимости рыночной.
Вывод: кадастровая стоимость, хотя и используется для расчета налогов и обязательных платежей, не всегда отражает реальную рыночную цену недвижимости. Поэтому для правильного понимания финансовых обязательств и возможных сделок с недвижимостью важно учитывать обе стоимости.
Зачем проводить оценку кадастровой стоимости недвижимости
Кадастровая оценка недвижимости важна для корректного расчета ряда платежей. Перечислим некоторые из них:
1. Налог на недвижимость.
2. Расчет платы за аренду государственной или муниципальной земли.
3. Установление базовой стоимости для сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья.
4. Оценка при расчете страховых взносов и других обязательных платежей.
5. Получение ипотечного кредита, когда жилье принимается в качестве залога.
6. Расчет госпошлин — например, при оформлении права наследования или договора дарения.